Met het wetsvoorstel Betaalbare huur worden te hoge huren in het middensegment aan banden gelegd en wordt de positie van huurders beter beschermd. De wet is volgens het kabinet zodanig vormgegeven dat voor beleggers investeringen in de middenhuur blijven lonen.

Huur die past bij de kwaliteit van de woning
Het wetsvoorstel Betaalbare huur zorgt ervoor dat meer mensen een betaalbare huurwoning kunnen krijgen met een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning. De gereguleerde huur wordt met deze wet uitgebreid naar huurwoningen in het middensegment tot en met 186 punten die volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) maximaal € 1.123 per maand gaan kosten. De regulering van de middenhuur gaat gelden voor nieuwe huurcontracten zolang daar noodzaak toe is en wordt iedere vijf jaar geëvalueerd. Zonder deze regelgeving betaalt ruim 40% van de huurders in het middensegment meer huur dan redelijk is op grond van de kwaliteit van de woning, loopt het aantal woningen dat na een bewonerswissel in de middenhuur terecht komt naar verwachting verder terug (dit worden dure huurwoningen) en blijven de prijzen bij een bewonerswissel fors stijgen.

Door de combinatie van de regulering van de middenhuur en het dwingend maken van het WWS is de inschatting dat de huur van ruim 300.000 woningen met gemiddeld € 190 omlaag gaat en er 113.000 huurwoningen bijkomen in het betaalbare segment.

Meer bescherming voor huurders
Door de krapte op de huurmarkt zitten huurders in een steeds kwetsbaardere positie waardoor ze vaak hun recht niet halen. Daarom versterkt het wetsvoorstel ook de rechtspositie van huurders- zowel in de sociale als middenhuur-  door het WWS dwingend te maken. Nu is het nog zo dat een huurder zelf naar de Huurcommissie moet om een maximale huurprijs af te dwingen.

Dit biedt onvoldoende soelaas: 50% van de private huurwoningen waar de huurprijsbescherming al voor geldt, werd in 2021 te duur verhuurd. Daarom krijgen huurders ruimere toegang tot de Huurcommissie en worden alle verhuurders verplicht om bij het aangaan van een nieuw huurcontract een puntentelling van de huurwoning te overleggen aan de huurder. Gemeenten gaan toezicht houden en kunnen handhavend optreden. Als het WWS niet dwingend wordt, blijven huurders kwetsbaar voor oneerlijke praktijken, kunnen verhuurders ongestraft het risico nemen om ongeacht de kwaliteit van de woning elke huurprijs te vragen die ze willen en kan door gemeenten niet worden opgetreden tegen te hoge huren.

Meer betaalbare nieuwbouw
Het kabinet heeft tal van maatregelen getroffen om de bouw van nieuwe woningen te stimuleren en ook in de vormgeving van de wet is nadrukkelijk rekening gehouden met het belang om investeringen in nieuwe huurwoningen rendabel te houden. Tot en met 2030 moeten er 981.000 woningen worden bijgebouwd. Marktpartijen en corporaties willen samen 100.000 middenhuurwoningen bouwen. Er komt een nieuwbouwopslag van 10% voor middenhuurwoningen met start-bouw voor 1 januari 2026, als overgangsmaatregel.

Daarnaast is het woningwaarderingsstelsel gemoderniseerd waardoor het stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van woningen die nu worden gebouwd. Met meer punten voor goede energielabels, betere waardering van buitenruimten, en de kwaliteit van sanitair en keuken plus ruimte voor een jaarlijkse huurprijsverhoging van loonontwikkeling plus 1%.

Geen verkoopgolf, meer huurwoningen beschikbaar als koopwoning voor middeninkomens
Sinds 2015 groeide het vrije huursegment van 415.000 woningen met ruim 50% naar 648.000 woningen in 2021. De groei van het vrije huursegment heeft vooral geleid tot een toename van dure huurwoningen en een verschuiving van het (betaalbare) koopsegment naar het (dure) huursegment. Van 2018 tot 2022 hebben beleggers zo’n 75.000 woningen koopwoningen opgekocht voor de verhuur: het zo genoemde buy-to-let. Na een fase van hoge rendementen is door gestegen rente en maatregelen in de fiscaliteit het rendement gedaald.

Ook de regulering van de middenhuur kan van invloed zijn op het rendement, deze is echter juist nu noodzakelijk om huurders te beschermen en te voorkomen dat terugval in rendement op hen wordt afgewenteld via nog hogere huren. Er is een reële verwachting dat een deel van deze woningen in de verkoop komt. Van een verkoopgolf is op dit moment echter geen sprake, zo blijkt ook uit recente cijfers van het Kadaster. Het aantal verkochte woningen in 2023 is veel lager dan in de jaren er voor. Eventuele verkoop zal ook geleidelijk gaan omdat de regulering van de middenhuur pas geldt bij nieuw afgesloten contracten. Huurders hebben huurbescherming en met eventuele verkoop zal gewacht worden tot de huurder vertrekt.

Bovendien is verkoop van een deel van de huurwoningen te zien als een zekere correctie ten opzichte van de afgelopen jaren. Opgekochte woningen die in de afgelopen jaren als (te dure) huurwoning zijn aangeboden, komen zo beschikbaar als (betaalbare) koopwoningen voor mensen met een middeninkomen die graag willen kopen maar vanwege een gebrek aan betaalbare koopwoningen op dure huur waren aangewezen.

Zo’n 75% van de woningen die in 2023 door beleggers op de koopwoningmarkt zijn verkocht had een verkooprijs onder de NHG-grens, zo laten de Kadastercijfers zien. En ondanks dat beleggers meer verkochten dan aankochten in het afgelopen jaar, is hun aandeel in de woningvoorraad toegenomen naar 9,4% door onder meer nieuwbouw, woningsplitsingen en transformaties.

Duidelijkheid bieden aan huurder én verhuurder
Het advies van de Raad van State heeft geleid tot enkele aanpassingen van het wetsvoorstel betaalbare huur:

• De nieuwbouwopslag is verhoogd van 5% naar 10% en geldt: voor projecten waarvan de bouw is gestart vóór 1 januari 2026 (i.p.v. 2025). De woningen die in aanmerking komen voor de opslag kunnen hiervan gebruik maken zolang de regulering geldt (i.p.v. maximaal 10 jaar). De opslag geldt ook toevoegingen van woningen (transformatie, optoppen en aanbouw).
• De jaarlijkse maximale huurprijsstijging in het middensegment is vastgesteld op CAO + 1% (i.p.v. CAO + 0,5%).
• WOZ-cap geldt pas vanaf 187 punten, i.p.v. 142 punten. Daarnaast valt een woning maximaal terug op 186 punten.
• Verdere modernisering van het WWS, zodat stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van middenhuurwoningen: plus- en minpunten voor energielabels, betere waardering privé en gezamenlijke buitenruimte, betere waardering sanitair en keuken, en herziening waardering monumenten.

Zodoende heeft volgens het kabinet de vormgeving van het wetsvoorstel Betaalbare huur een goede balans gevonden tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurhuizen. Het is de bedoeling dat de wet Betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking treedt waardoor er duidelijkheid ontstaat voor huurders en marktpartijen.